Dirittosuweb a cura dell'Avv. Giustino Sisto

L’alienazione degli immobili di proprieta’ degli enti previdenziali e di quelli di edilizia pubblica residenziale.

L'alienazione di beni e diritti immobiliari da parte di enti previdenziali pubblici, quali ad esempio l'INPDAI, l'INCIS, o l'INAIL, é oggi argomento di strettissima attualità. Ciò anche alla luce della L.488/99 (finaziaria 2000), che nell'ambito del titolo "disposizioni in materia d'entrata", ha dettato specifiche norme finalizzate a delineare un programma straordinario di dismissione di beni immobiliari ad opera dei suddetti enti.
Tali disposizioni, di cui evidentemente si sentiva il bisogno al fine di dare nuovo impulso al processo di " alleggerimento" del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali, sono andate ad integrare la già esistente normativa in materia, costituita essenzialmente dal D.L. n. 79/97 (convertito, con modificazioni dalla L n.140/97), dalla L. 662/96 e dal fondamentale D.Lgs. 104/1996.
Considerata l'importanza e l'attualità della questione, ci appare particolarmente interessante osservarla sotto un particolare profilo, e cioé quello del confronto tra la sopra citata normativa e la Legge n. 560/93, recante disposizioni in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Operando in questo senso ci si accorgerà che le normative poste a confronto hanno in realtà parecchi aspetti comuni. Esse in particolare si somigliano, oltre che dal punto di vista della struttura di base, anche da quello dello "ratio", potendo ad esempio in entrambe rinvenirsi il principio del favor per l'attuale conduttore o assegnatario dell'immobile (al quale, come meglio vedremo, é riconosciuto un diritto all'acquisto dello stesso).
Sono però anche molteplici gli aspetti ed i profili che le differenziano. I motivi di ciò sono da ricercarsi naturalmente ed innanzitutto nella pecularietà della materia dell'edilizia residenziale pubblica, la quale necessita di una diciplina ad hoc, che tenga conto e soddisfi le particolari esigenze a cui la materia stessa é chiamate a fare fronte.
Esaurita questa breve premessa, procediamo ora al dettagliato raffronto tra le due normative:
I) - Primo profilo da prendere in considerazione é quello relativo ai piani di vendita degli immobili. In base alla normativa disciplinante l'alienazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica ( i quali coincidono con gli immobili acquisiti, realizzati o recuperati a totale carico o con concorso o con contributo dello Stato, della Regione o di enti pubblici territoriali nonché con i fondi derivanti da contributi di lavoratori ex L 60/63 e nei quali non rientrano esclusivamente quelli acquisiti o realizzati dagli IACP, ma anche altri di proprietà dell'Amministrazione delle Poste, delle Ferrovie dello Stato, del Ministero del Tesoro ecc..), tali piani, predisposti dalle regioni su proposta degli enti proprietari, sentiti i Comuni, debbono prevedere la vendita di immobili nella misura massima del 75% e comunque non inferiore al 50% del patrimonio abitativo vendibile nel territorio di ciascuna provincia.
Il D.Lgs. n. 104/96 in materia di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici prevede invece che oggetto dei piani di vendita siano la totalità degli immobili di proprietà dei sudddetti enti, eccezion fatta per le seguenti categorie: 1)immobili di proprietà degli enti che gli stessi utilizzano quali sede di uffici propri o di enti o soggetti con i quali gli enti proprietari sono stabilmente collegati o ai quali partecipano in vista del raggiungimento delle proprie finalità istituzionali.; 2) immobili la cui alienazione determinerebbe gravi ripercussioni di carattere sociale in relazione alle specifiche caratteristiche del mercato immobiliare e delle zone di ubicazione degli immobili; 3) immobili di particolare pregio storico-monumentale, i quali possono essere oggetto di programmi di valorizzazione; 4) immobili ad uso non abitativo interessati da specifici progetti che assicurino, nel periodo massimo di tre anni, una redditività in linea con quella di mercato. Sempre per quanto concerne gli enti prevideniziali, i piani di vendita devono prevedere che le alienazioni da parte di ciascun ente, fuori dai casi di vendita diretta ai conduttori, avvengano mediante una o pù società di intermediazione immobiliare,(ipotesi questa viceversa non esplicitamente contemplata per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica dalla relativa normativa). Tali società vengono individuate tramite gare pubbliche, alle quali possono essere ammesse a partecipare società di capitali, Associazioni temporanee di imprese o consorzi che rispondano a determinati requisiti, e cioè oggetto sociale prevalente di erogazione di servizi di intermediazione immobiliare e consolidata professionalità, competenza ed esperienza nel campo.
Deve inoltre aggiungersi che, come già accennato, la finaziaria 2000 ha previsto la definizione, ad opera del Ministro del Tesoro, del Bilancio e della Prorammazione Economica e di quello del Lavoro e della previdenza sociale, di ulteriori programmi di dismisione di beni e diritti immobiliari di priprietà di enti previdenziali pubblici.
II) Altro aspetto importante é quello relativo all'individuazione dei soggetti che hanno titolo all'acquisto degli immobili di cui trattasi.
Per quanto concerne la L.560/93, essa individua tali soggetti innazitutto negli assegnatari degli alloggi di edilizia residenziale pubblica o nei loro familiari conviventi, i quali conducano un alloggio a titolo di locazione da oltre cinque anni e non siano morosi nei pagamenti di canone e spese. Tale diritto al riscatto può essere esercitato presentando apposita domanda di acquisto entro due anni dall'entrata in vigore della 560/93 ovvero entro un anno dall'accertamento, da parte dell'ente gestore, dell'avvenuta perdita della qualifica di assegnatario. Trascorsi tali termini, gli alloggi possono essere venduti a terzi, tra i quali hanno priorità di acquisto le società cooperative edilizie iscritte all'albo nazionale di cui all'art. 13 L.59/92. Sul punto deve però osservarsi che qualsiasi terzo che aspiri ad acquistare gli immobili di cui trattasi, per poterne avere titolo, deve possedere qualità soggettive particolari. Egli cioé deve essere in possesso dei requisiti di legge per non incorrere nella decadenza dal diritto di assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica.
La legge richiede pertanto che gli acquirenti degli alloggi in questione debbano sempre e comunque possedere determinati requisiti soggettivi, che sono individuati specificamente dalla Legge regionale n. 12/99, e che consitono, tra gli altri, nel non averr superato per due anni consecutivi il limite di reddito definito dall.art. 7, co.1 lettera b) della medesima legge.
Discorso diverso vale invece per l'alienazione degli immobili degli enti previdenziali. La relativa normativa non prevede infatti la sussistenza di particolari qualità o caratteri in capo a coloro che vogliano acquisire tali unità abitative.
Il D.lgs.vo 104/96 riconosce però un diritto di prelazione all'attuale conduttore dell'immobile o ai suoi eredi (purchè in regola con il pagamento dei canoni e degli oneri accessori e purché non sia stata accertata in via definitiva l'illegittimità dell'assegnazione un tempo effettuata nei suoi confronti),con una disposizione, l'art.6, nella quale riteniamo di rinvenire specularità con il comma 6 della L. 560/93, ai sensi del quale legittimati all'acquisto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica sono innanzitutto gli assegnatari degli stessi o i loro conviventi.
Il D.lgs. n. 104/96 prevede inoltre che qualora tale diritto d'opzione non venga esercitato, l'immobile in questione possa essere alienato a terzi i quali non debbono avere alcuna caratteristica o requisito particolare, ma ai quali é imposto l'obbligo di rinnovare il contratto all'attuale conduttore, a condizioni differenti a seconda del reddito familiare annuo dello stesso. E così, ad esempio, se quest'ultimo é titolare di un reddito annuo non superiore a trentasei milioni, avrà diritto al rinnovo della locazione per altri nove anni a decorrere dalla prima scadenza del contratto medesimo successiva all'acquisto dell'immobile, nonché all'applicazione del medesimo canone in atto alla data della vendita.
III) Per quanto concerne invece la determinazione del prezzo degli immobili posti in vendita, deve rinvenirsi similitudine tra la metodologia utilizzata per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica e quella relativa agli immobili degli enti previdenziali, rispettivamente disciplinate dai commi 10 e 11 della L. 560/93 e dall'art. 6 del D.lgs 104/96.
In entrambe le ipotesi infatti, qualora l'acquirente ne faccia esplicita richiesta, il prezzo viene definito dall'Ufficio Tecnico Erariale. La determinazione così adottata deve ritenersi assolutamente definitiva.
Analoghi sono anche i criteri di determinazione automatica del prezzo che vengono utilizzati nell'ipotesi in cui non si rinvenga la suddetta richiesta ad opera dell'acquirente. In tale caso, difatti, qualora si tratti di alloggi di edilizia residenziale pubblica, il prezzo è costituito dal valore che risulta applicando un moltiplicatore pari a 100 alle rendite catastali dell'immobile stesso. Al prezzo così stabilito si applica poi la riduzione dell'1% per ogni anno di anzianità di costruzione dell'immobile , fino al limite massimo del 20%.
Quando si tratti invece di immobili di proprietà degli enti previdenziali, che non appartengano alla categoria catastale A1 o che siano ad uso diverso, il criterio é il medesimo, dovendosi sempre applicare il moltiplicatore 100 alle rendite catastali. Vi é però la differenza che, in tale caso, non dovrà procedersi alla riduzione prevista per gli alloggi di ediliiza residenziale pubblica.
L'art. 6 del D.lgs n. 104/96 prevede inoltre particolari regole, ed un diverso criterio di fissazione del prezzo, quando oggetto della dismissione siano immobili della categoria catasatale A1 o immobili ad uso diverso. In tale ipotesi, difatti, l'alienazione avviene al miglior offerente ed il diritto di prelazione del conduttore opera solamente a parità di offerte. Il prezzo base per l'asta é determinato incrementando del 50% il valore calcolato con il normale criterio di fissazione del prezzo, previsto per l'ipotesi in cui l'acquirente non faccia richiesta di fissazione ad opera dell'Ufficio Tecnico Erariale.
IV) Deve poi segnalarsi che entrambe le normative poste a confronto prevedono specifici limiti all'alienabilità delle unità immobiliari in dipendenza delle particolari condizioni degli attuali occupanti delle stesse. Il comma 7 della L.560/93 esclude difatti la possibilità di alienazione a terzi dell'immobile, nell'ipotesi in cui l'assegnatario dello stesso, che non intenda esercitare il suo diritto di riscatto, sia ultrasessantenne, o portatore di handicap o titolare di un reddito familiare complessivo inferiore al limite fissato dal CIPE ai fini della decadenza dal diritto di assegnazione.
Il D.lgs. n. 104/96 prevede invece che, nel caso in cui gli alloggi di enti pubblici siano condotti in locazione da soggetti ultrasessantacinquenni, di tali immobili possa essere ceduta solamente la nuda proprietà, fatto salvo il diritto di prelazione a favore del conduttore, nel caso in cui quest'ultimo voglia acquistare l'immobile stesso.
V) Altro punto interessante da osservare è il seguente. Entrambe le normative dettano norme a proposito della successiva alienazione degli immobili de quo, da parte di coloro che li hanno acquistati dagli enti previdenziali e dagli enti di cui alla legge n. 560/93. Anche sotto tale profilo potrà rinvenirsi, nelle due discipline, una traccia comune. Entrambe le normative prevedono difatti che gli immobili dismessi non possano poi essere rivenduti per almeno dieci anni dalla data dell'acquisto.
Per la precisione, tale termine decorre dalla data di registrazione del contratto d'acquisto per quanto riguarda gli immobili di edilizia residenziale pubblica e dalla data della stipula della compravendita per quanto concerne invece gli immobili degli enti previdenziali pubblici. IL comma 20 della L. 560/93 prevede in particolare che fino alla scadenza del suddetto termine e comunque fino a quando non sia interamente pagato il prezzo d'acquisto, non possa procedersi neanche ad alienazione parziale o a modifica di destinazione d'uso dell'immobile. L'art. 6 numero 10 del D.lgs. 104/96 prevede viceversa un'eccezione al divieto decennale di alienazione dell'immobile acquistato, nell'ipotesi in cui si verifichino incrementi del nucleo familiare di almeno due unità ovvero si verifichi il trasferimento dello stesso acquirente in comune distante più di cinquanta chilometri da quello di ubicazione dell'immobile.
Ad ogni modo entrambe le dicipline prevedono che, decorsi i dieci anni, sarà possibile dar luogo alla libera alienazione delle unità abitative. Al proposito, il comma 20 della L 560/93 prevede un diritto di prelazione in favore dello IACP e dei suoi consorzi. Tuttavia tale prelazione può tuttavia essere superata qualora l'acquirente si impegni a pagare una somma pari al 10% del prezzo di acquisto, determinato sulla base della rendita catastale dell'alloggio (comma n. 25 L. n. 560/93).
VI) Concludiamo questa nostra trattazione, che ci auguriamo essere stata esaustiva e dalla quale speriamo che il lettore abbia potuto trarre interessanti spunti di riflessione o di analisi, con un ultima osservazione, riguardante la diversa natura degli alloggi dell'edilizia residenziale pubblica e degli immobili appartenenti agli enti pubblici previdenziali. Mentre difatti i primi sono stati acquisiti, realizzati o recuperati al fine di garantire assistenza abitativa ai nuclei familiari in condizioni disagiate (e cioè per assicurare la possibilità di un tetto anche ai cittadini meno abbienti), la principale natura e funzione dei secondi è quella di fornire idonea garanzia alle prestazioni degli enti pubblici previdenziali.
Da queste premesse deriva un'altra interessante considerazione, nella quale può individuarsi un'ulteriore importante differenza tra le leggi poste a confronto. E difatti mentre la normativa riguardante la dismissione degli immobili degli enti previdenziali persegue anche l'obiettivo di realizzare un mutamento nelle garanzie alle prestazioni previdenziali dei suddetti enti, la L 560/93 in materia di alienazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica si prefigge scopi diversi. Tra di essi in particolare vi è quello di favorire l'attuazione del comma 2° dell'art. 42 della Costituzione, in base al quale la legge riconosce e garantisce la proprietà privata e persegue l'obiettivo di renderla accessibile a tutti.

Autore: Avv. Luca Zonetti